Ofte stillede spørgsmål

Spørgsmålene er ofte de samme, men svarene varierer i takt med lov- og retsmæssige ændringer

Skal vi tage hensyn til omkostningerne ved ejerforening og IBI, når vi ser en ejendom med et bureauet?

Vi mener, at ejendomsmæglere, når de sætter en ejendom til salg, allerede burde have omkostningerne for ejerforeningen og vide hvad der betales af IBI, da hvis disse oplysninger kommer efter de 10% er blevet betalt, for eksempel i en privat kontrakt, bliver tingene komplicerede.

På Advokatkontoret.es, når vi forbereder private salgskontrakter, beder vi om dokumenter, der beviser begge dele, men de er ikke altid tilgængelige for sælgernes juridiske repræsentanter og derfor heller ikke for os.

Hvad skal man gøre i så fald, hvis man ikke har disse oplysninger, men “nogen” presser på for at underskrive?

I disse tilfælde påtager kunden sig ansvaret og risikoen (ved ikke at vide, hvor meget man skal betale til ejerforening eller IBI), eller tage risikoen (dette er en anden mulighed) for at miste købet, mens man venter på disse oplysninger.

Hvad er LPO og hvilken betydning har den i forhold til turistudlejning?

Licencia de Primera Ocupacion (LPO) er et meget vigtigt dokument der attesterer at konstruktionen er i overensstemmelse med byggetilladelsen, og at bygherren at udført det projekt der var givet autorisation til.

Det er ligeledes et vigtigt dokument i forbindelse med at registrere boligen til turistudlejning.

Kan jeg få Plusvalía-skat tilbage hvis den tilbageholdes ved salget af min bolig?

Plusvalía er en kommunal skat, der betales af sælgeren, hvis denne er ikke-resident. Ifølge loven tilbageholder køberen denne skat for efterfølgende at deponere dem ved den kommune ejendommen ligger i.

Hvis salgsprisen er lavere end den pris sælger i sin tid købte for, kan der søges om refusion af denne skat. Du skal dog være opmærksom på, at kommunen (efter vores mening fejlagtigt) kræver, at den der anmoder om returnering af skatten er den samme person som har indbetalt den, hvilket vil sige køberen. Det er således sælgeren der faktisk betaler og har ret til refusion, men køber der søger om det. Dette kan føre til et praktisk problem. Vi anbefaler, hvis en sådan sag opstår, at det i skødet indføjes, at køber giver sælger eller dennes repræsentant bemyndigelse til at ansøge om refusionen på købers vegne. Vi ved det virker absurd, men desværre er det realiteten i dag.

Skjulte mangler i gensalgsboliger

I Spanien handles gensalgsbolig i udgangspunktet som beset. Det betyder, at du køber, hvad du ser. Viser det sig, at blandingsbatteriet ikke virker, eller en stikkontakt ikke fungerer når du flytter ind, vil det efterfølgende være svært at kræve, at sælgeren ordner det.

Hvis du er i tvivl om husets stand, og især hvis der er tale om en ældre villa, anbefaler vi, at du bestiller en arkitektrapport. Dermed efterses de vigtigste ting som fugtighed, husets struktur osv. I visse tilfælde, kan man, hvis begge parter går med til det, underskrive en købskontrakt med forbehold for arkitektrapport.

Husk dog at alt kan skrives ind i kontrakter. Du bør derfor altid have den praktiske anvendelse af kontrakten med i betragtning. Ofte indføjes betingelser der er svære at gennemføre, og det kan åbne døre til unødvendige problemer i fremtiden.

Hvad sker der, hvis jeg køber eller sælger med møbler?

Når du køber en bolig, hvor indbo udgør en separat del af værdien, skal du kun betale 4% skat af indboets værdi. Du vil så måske tænke, at der derved er mulighed for at spare nogle penge, men glem ikke, at når du sælger igen, vil du skulle betale skat af din fortjeneste, altså på forskellen mellem købsprisen og salgsprisen. Det betyder, at det du sparer nu, måske vil skulle betales senere.

Hvis du er den sælgende part, og du samtidig ikke er resident i Spanien, tilbagebeholder køber 3% af ejendommens pris, men ikke af indboets værdi. Er der ikke fortjeneste ved salget (hvis salgsprisen er lavere end købsprisen) kan du søge om refusion af disse 3%. I den forbindelse kan de spanske skattemyndigheder vurdere, at prisen på indboet også skal føjes til salgsprisen. I dette tilfælde kan du komme til at stå i den overraskende situation, at det der for køber vurderes som indbo, for sælgeren skattemæssigt betrages som fast ejendom. Har du gemt regningerne for møblerne, hvilket næsten ingen dog gør, er det en anden situation. Det skal dog påpeges at intet er sikkert, da skattemyndighederne fra tid til anden ændrer holdning.

Kort sagt anbefaler vi, at købsprisen skal være for ejendommen, uanset om møblerne er inkluderet eller ej. Dette imødekommer eventuelle problemer for såvel køberen som sælgeren.

Skal jeg dokumentere, hvor pengene kommer fra for at købe boligen?

Ja, der er tale om europæiske regler mod hvidvaskning af penge, og selvom det undertiden er lidt ubehageligt, er vi alle (advokater, banker, notar og ejendomsmæglere) forpligtede til at have information om, hvor pengene kommer fra.

Det kan gøres det med dokumentaiton i form af selvangivelse, arv I har modtaget, salg af aktier, salg af bolig eller andet etc.

Som advokater skal vi have disse dokumenter før vi modtager penge fra klienter. Har vi ikke det er der risiko for, at midlerne kan blive blokeret i banken. Yderligere kan skattemyndighederne når som helst rekvirere dokumentation.

Vil der være forsinkelser i overdragelsen af nybyggeri på grund af coronakrisen?

Force majeure gør det muligt for bygherren at udskyde levering af nybyggeri. Der er ikke udelukkende tale om alarmtilstandens varighed, men også den tid det tager dem at genetablere de normale arbejdsbetingelser (ansættelser, bestilling af materialer osv.). Med hensyn til renoveringsprojekter, såsom udskiftning af køkken, badeværelse osv., gør det samme sig gældende.

Bør man oprette et testamente?

Ja, vi anbefaler at oprette testamente i Spanien, for de spanske værdier. Det er hurtigt, nemt og økonomisk. Det giver dig mulighed for at bestemme, hvad der skal ske med dine værdier, så arvingerne undgår problemer.

Kan man sidde i uskiftet bo i Spanien?

Ikke som man kender det i Danmark, da der i Spanien sker et faktisk skifte og overdragelse af goderne. Man kan dog indsætte sin ægtefælle som enearving, så man på den måde sikrer hinanden.

Hvem kan oprette testamente?

Unge over 14 år, som anses for at have den nødvendige fornuftsevne, hvis der oprettes testamente foran notaren. Skulle personen efterfølgende blive erklæret inhabil, vil testamentet stadig være gyldigt. Hvis der oprettes håndskrevet testamente, skal man være myndig.

Hvor meget betales der i arveafgift?

Det kommer an på værdien af arvemassen og tilhørsforholdet til afdøde. Ægtefælle og børn har et afdragsfrit beløb, som varierer alt efter personen.

Hvilke omkostninger er der i forbindelse med salg af min ejendom?

Hvis sælger ikke er fastboende i Spanien, vil der automatisk blive tilbageholdt 3 procent af salgsprisen som skat af fortjenesten. Hvis der ingen fortjeneste har været, kan man efterfølgende søge om at få beløbet retur. Hvis de 3 procent udgør et større beløb end den egentlige fortjeneste, vil det blive reguleret, når man præsenterer selvangivelse.

Man skal også betale værdigstigningskat, som er en kommunal skat, og som udregnes af kommunen i henhold til den offentlige ejendomsvurdering og de antal år, man har eget ejendommen.

Hvad er et NIE og hvorfor skal jeg have et?

Et NIE er et personligt spansk identifikationsnummer (spansk cpr-nummer), som altid vil være det samme og tilhører dig, uanset om du bor i Spanien fast eller ej. Dette er et krav for alle, der har økonomisk aktivitet i Spanien, som f.eks køb af ejendom eller bil, oprettelse af selskab, eller ved modtagelse af arv.

Kan man oprette en fuldmagt i et andet land?

En fuldmagt kan oprettes ved den spanske konsul eller foran en notar i det pågældende land. Den skal efterfølgende legaliseres ved landets udenrigsministerium, hvor der skal påføres det særlige Apostille-stempel.

Hvor længe kan en retssag vare?

Det kommer an på flere faktorer og ikke på, hvor hurtigt din advokat arbejder. Det afhænger blandt andet af, hvor hurtigt retten arbejder. Generelt anses sagsbehandlingen for at være langsom – dog afhængig af sagens karakter.

Hvad koster det at have et selskab i Spanien?

Man kan ikke sætte en fast pris på de månedlige omkostninger. Det kommer blandt andet på, hvor meget man fakturerer, om man har ansatte, om der skal indbetales til sygesikring etc.

Der betales ca. 350 € til sygesikringen om måneden.

Man skal også have en revisor, der kan koste mellem 100 € – 150 € om måneden, alt efter hvor meget arbejde selskabet medfører.

Vores advokater er klar til at hjælpe

Share This