UDLEJNING AF BOLIGER TIL TURISTFORMÅL

Den 11. februar 2016 blev en ny andalusisk Dekret vedtaget, som omhandler turistudlejning af private ejendomme. Der er altså tale om en lov, der kommer til at påvirke alle, der har købt en feriebolig, som de udlejer som feriebolig, altså i kortere perioder og til forskellige personer.

Vi vil her give vores vurdering af denne Dekret, sådan som vi forstår det, samt en generel forklaring af indholdet.

I loven kaldes det ”boliger til turistformål”, og i den udelukkes følgende former for udlejning:

• Gratis logi – udlån til venner og familie f.eks.
• Udlejning på 2 eller flere måneder i træk til samme person
• Turistkomplekser

Dekreten definerer, hvad man forstår som bolig til turistformål, som er når lejligheden tilbydes til logi via turist-kanaler, som forståes som rejsebureauer, virksomheder der arrangerer turistservices (deri blandt tilbud om logi), samt andre kanaler hvor igennem man kan tilbyde indkvartering (hjemmesider, reklamer i blade, etc.).

Personligt ansvar

Det antages, at ejeren af ejendommen er den, der også står for udlejningen, og dermed er denne person den ansvarlige overfor myndighederne og brugerne af boligen. Er denne person ikke den samme, skal man oplyse, hvem der er ansvarlig for udlejning, og denne vil være den ansvarlige overfor både brugeren og myndighederne.

Den ansvarlige skal, for at kunne tilbyde ejendommen til turisformål, udfylde en ”ansvarserklæring” (declaración responsable) overfor ”Consejería de Turismo” i den provinsby man hører til. I denne erklæring underskriver man på, at alle krav til lejligheden er opfyldt.

I denne erklæring skal følgende oplysninger fremgå/vedlægges:

• Identifikation af lejligheden incl. ”referencia catastral”
• ”Licencia de Ocupación”, som i princippet henviser til       ”Licencia de Primera Ocupación/Cédula de Habiltabilidad”, som      kan søges om ved kommunen, hvis man ikke har den
• Oplysninger og identifikation af ejeren (fulde navn,    pasnummer, NIE-nummer, adresse)
• Oplysninger og identifikation af den ansvarlige for udlejning samt dennes tilladelse til at udleje

Tilladelse til at udleje henviser til en kontrakt mellem ejeren, og personen der vil stå for udlejning, der er altså ikke tale om en specifik tilladelse fra nogen offentlig myndighed. I den kontrakt skal den fremgå, at ejeren overdrager alt i forbindelse med udlejning af lejligheden, og hvilke andre forhold man ellers måtte aftale parterne imellem.

Hvis nogle af disse oplysninger ændrer sig senere hen, skal der oplyses herom til samme instans via en ny erklæring.

Krav til lejligheden

Lejligheden skal indeholde følgende, hvilket man i sin ansvarserklæring underskriver på, at den indeholder:

• Brugstilladelse (licencia de ocupación)
• Værelserne skal have direkte udluftningsmuligheder til frisk luft, det kan både være vindue eller ud til en patio
• Mulighed for mørklægning – det vil sige persienner eller gardiner
• Lejligheden skal være møbleret og have alle de nødvendige apparater, for at lejligheden kan tages i brug med det samme
• Hvis man udlejer i perioden maj til september, skal der være aircondition. Begge måneder inkluderet
• Hvis man udlejer i perioden fra oktober til april, skal der være mulighed for opvarmning
• Der skal være en førstehjælpskasse i lejligheden
• I lejligheden skal der også være ”turistinformation” – det kan enten være af papir eller elektronisk. Her skal det fremgå, hvad der er i området af fritidsaktiviteter, restauranter og caféer, forretninger, supermarkeder, nærmeste parkering, læge, offentlig transport, kort over byen, guide til teater eller andre show i området
• Der skal også være en klagebog i boligen og et synligt skilt, der oplyser om, at der er en klagebog (Hojas de Quejas y Reclamaciones)
• Rengøring mellem udlejninger
• To sæt sengetøj pr. seng og to sæt håndklæder til alle turisterne, der skal bo der
• Kontaktnummer, hvor man med det samme altid kan få svar på spørgsmål eller hjælp
• Brugsvejledninger til alle apparater, der måtte have brug for instruktioner, så man kan bruge dem på korrekt vis
• Husregler vedrørende husdyr, larm, fest, pool-åbningstider og så videre – altså en liste over regler og begrænsninger

Logi-kontrakten

Når boligen overdrages til brugeren, skal denne samtidig modtage et dokument/kontrakt, hvor følgende oplysninger som minimum skal fremgå:

• Hvem der er ansvarlig for udlejningen
• Boligens registernummer (Registro de Turismo)
• Antal personer der skal indlogeres
• Start og slut dato
• Fulde pris for perioden
• Kontaktnummer

Dette dokument skal underskrives af brugeren og den ansvarlige for udlejningen skal beholde den originale mindst et år, hvor det skal kunne fremvises til myndighederne, hvis de skulle kræve det.

Når brugeren overdrages boligen, skal denne fremvise gyldigt id, så oplysningerne kan indføres i registret over brugeren af boligen (”parte de entrada”), som skal føres af den ansvarlige for udlejningen. Der findes en model, som kan bruges, men denne form for registrering af brugere har sin egen lovgivning og procedure, hvilken er den samme som hoteller og lign. fører.

Parterne kan frit aftale hvad tid boligen skal overdrages til brugeren, og hvad tid den skal returneres. Aftales der ikke noget, går man ud fra, at følgende er gældende:

• Overdragelse af boligen skal ske kl. 16 den første aftalte dag
• Returnering af boligen skal ske kl. 12 den sidste aftalte dag

 

Når der gives adgang til boligen skal brugeren samtidig informeres om, hvordan alle hårde hvidevarer og elektroniske aparater fungerer, og de skal oplyses om normerne for urbanisationen eller blokken, og de skal have adgangsnøgler til de fælles arealer.

Pris og reservation

Prisen der tilbydes skal være pr. overnatning og incl. alle service som el, vand, varme/kulde, rengøring, brug af sengetøj, service ol.

Den ansvarlige for udlejningen er forpligtet til at udskrive en kvittering for betaling og evt. forudbetaling, hvis det er tilfældet.

Alle betingelser omk. pris, reservation, forudbetaling og/eller depositum, kan frit aftales mellem parterne, men de skal i alle tilfælde offentliggøres ved tilbudet om logi, og inden kontrakten skrives.

Ved reservation skal brugeren have kvittering på, at der er foretaget en reservation. Hvis der ikke er aftalt noget specifikt mellem parterne, kan følgende anvendes:

• Det kan kræves af brugerne, at de skal foretage en reservation og at der betales et depositum, som del af prisen, der maksimalt kan være 30% af den fulde pris for hele perioden
• Hvis brugeren aflyser mere end 10 dage inden, kan den ansvarlige for udlejningen tilbageholde 50% af det betalte depositum

o   Aflyses der mindre end 10 dage inden, kan man tilbageholde det fulde depositum

• Hvis den ansvarlige aflyser mere end 10 dage inden, skal det fulde depositum returneres

o   Aflyses der mindre end 10 dage inden, har brugeren ret til erstatning på 30% af den fulde pris for hele perioden.

• Hvis der aflyses grundet force majeur, uanset hvilken af parterne der aflyser, kan der ikke kræves nogen erstatning

Sanktioner

Myndigheder kan til enhver tid foretage inspektioner i henhold til kravene i Dekretet og indholdet af ansvarserklæringen. Hvis kravene ikke opfyldes, er der tale om en administrativ forseelse.

Det anses for ilegal udlejning – administrativ forseelse – enhver aktivitet som beskrevet i denne Dekret, uden at have præsenteret ansvarserklæringen, som det kræves.

Dette anses for værende en grov forseelse, der straffes med:

• bøde fra 2.001,00 € op til 18.000,00 €
• midlertidig indstilling af tilladelse til at udleje op til 6 måneder

Dekretet træder i kraft efter tre måneder – den 12. maj 2016 – hvor ansvarserklæringen skal præsenteres, og man har derefter et år – frem til den 12. maj 2017 – til at få lejligheden i stand til opfyldelse af alle kravene.

Det er vores anbefaling, at man sørger for at have en person her i Spanien, hvis man ikke selv er fastboende, der kan stå for alt det praktiske (udlevering af nøgler, rengøring, kontaktperson, vask af sengetøj og håndklæder, førelse af register, etc.), da det også vil være den person, der skal præsentere ansvarserklæringen, hvilket skal gøres personligt, og som samtidig kan sørge for at forberede lejligheden til opfyldelse af krav.

I princippet kan man først indlevere ansvarserklæringen fra den 11. maj, og som det altid er med nye love, går der en periode, hvor myndighederne også skal tilpasse sig de nye forhold. Det er derfor muligt, at der kan ske ændringer i metoder og andre forhold i tiden efter den er trådt i kraft.

Vi følger selvfølgelig med i udviklingen, og når der er nyt, vil vi skrive om det her på vores hjemmeside.