I sidste uge skrev vi en artikel om det nye Dekret vedtaget af Andalusiens regionale regering (Junta de Andalucía), som regulerer ferieudlejning af private boliger. Artiklen kan læses her: https://advokatkontoret.es/udlejning-af-boliger-til-turistformaal, før man læser denne artikel for bedre at kunne forstå forklaringerne her.
Tirsdag, den 23. februar 2016, afholdt Junta de Andalucía et foredrag, hvor de forklarede indholdet af Dekretet, og hvor de også ville svare på spørgsmål. Os her fra kontoret var til stede ved foredraget.
Man kan tydeligt se, at vedtagelsen af Dekretet har skabt stor røre, salen var helt fyldt, og mange stillede efterfølgende spørgsmål til fortolkningen af indholdet. Der var en bred vifte af deltagere, både advokater, ejendomsmæglere, ejendomsforvaltere og private ejendomsudlejere.
I første omgang vil vi afklare én ting, som der også blev lagt vægt på under forklaringen af Dekretet; dette kommer fra ”Turismo”, som udelukkende lovgiver indenfor deres kompetencer. Det reguleres ikke mht. skattemæssige aspekter, der tages ikke stilling til, eller ændres på, andre instansers kompetencer:
- Der skrives ikke noget om betaling af skat af lejeindtægt. Det har altid være lovpligtigt og er det stadig uændret, og det er Skattemyndighederne der foretager kontrol af det
- Ifm. brugstilladelsen skal den udstedes af kommunerne, som er dem, der har kompetence mht. byplanlægning. Dekretet kræver blot man har denne, hvorfor det er en sag for sig, at skaffe denne ved kommunen, som ejendommen tilhører, uaghængigt af Turismo
- Registrering af de indlogerende skal oplyses til politiet, ikke til Turismo, hvorfor det skal afklares med politiet, hvordan det korrekt skal gøres, det skrives der ikke noget om i Dekretet, og det skal man informere sig om hos politiet
Alt dette betyder derfor, at hvis der foretages en inspektion fra Turismo, vil de tjekke om man opfylder netop dette Dekret, der er ikke tale om en samtidig skattekontrol f.eks. Vi kan dog heller ikke udelukke, til hvilken grad de forskellige instanser kommunikerer, således at en inspektion medfølger en anden.
Og hvad vil de så inspektionere? De vil især tjekke om lejligheden opfylder de krav, der bestemmes og listes op i Dekretet. Kravene til lejligheden er skrevet i vores første artikel. De vil ligeledes tjekke om lejligheden og ejeren/den ansvarlige er registreret, om man har sit registreringsnummer fra Turistregistret, og om man har de nødvendige papirer, som det er påkrævet (brugstilladelse, udlejningskontrakt for hver enkelt logerende, der har lejet boligen det sidste år).
***
Hermed det der blev mest diskuteret ved foredraget, og som der var flest tvivl omkring blandt publikum:
Hvad hører under Dekretet
I første omgang bør vi afklare, hvem der hører under denne Dekret, selvom det også forklares i den første artikel.
Det er vigtig at huske på, at det der bestemmer, om udlejningen hører under Dekretet eller ej ikke er hvem eller til hvem der udlejes, men derimod hvordan den udlejes.
- Ejeren af ejendommen kan være både et selskab, ægteskab, ejerfællesskab, feriefond, eller enkelt person. Uanset hvem der ejer eller markedsfører boligen, hvis udlejningsformen opfylder det beskrevede, hører det under Dekretet.
- Ligeledes kan der man kan udleje til et selskab, ægteskab, ejerfællesskab, feriefond, eller enkelt person, dette kommer ikke til at ændre noget i forbindelse med den anvendelige lovgivning.
Det der vil have betydning er, om lejligheden tilbydes til udlejning i perioder på under to måneder, via ”turist-kanaler” (som Dekretet kalder dem) – som typisk vil være hjemmesider til netop det formål, men også via turistbureaer, via selskaber der arrangerer turistaktiviteter, o.l. – og som man modtager betalinger for.
I henhold til forklaringer givet til foredraget, kan man altså ikke anse for inkluderet i Dekretet udlån til venner, udlejning via mund-til-mund-metoden, et skilt på balkonen der annoncerer udlejning, udlejning på over to måneder, o.l.
Og som vi også er blevet spurgt om her på kontoret, og i forbindelse med Feriefonder, der udelukkende tilbyder lejligheden via et internt netværk, og som også afregnes internet, forstår vi, at de ikke er underlagt netop dette Dekret.
Brugstilladelsen
Da Junta de Andalucía ikke selv udsteder nogle licenser, forståes det, at det er påkrævet at have ibrugstagningstilladelsen.
Men hvad er ibrugstagningstilladelsen? Denne gives til et byggeri, når det er bygget færdigt, i henhold til certifikat fra arkitekten, og efter at kommunen har tjekket, at det bygget stemmer overens med det, der blev givet byggetilladelse til.
Problemet med denne opstår, når man f.eks ejer en meget gammel ejendom, der aldrig har haft en, eller som måske ikke vil kunne få en. Det samme er tilfældet med andre nyrere byggerier, som går udover det tilladte i deres byggetilladelse, de vil heller ikke have en, ej heller vil det være muligt at få en på noget tidspunkt.
Disse ejendomme har dog vand, el, betaler ejendomsskat, og vil ellers opfylde alle øvrige krav, men uden denne licens kan de ikke opfylde Dekretet, og dermed kan de ikke udleje. En sådan situation skaber naturligvis utilfredshed blandt boligejere, hvorfor der blev spurgt meget ind til: hvad gør man så?
- Findes der ibrugstaningstilladelse, man har blot ikke en kopi, kan man henvende sig på kommunen og ansøge om en kopi. Dette koster som regel en afgift – som kan variere fra kommune til kommune – og hver kommune arbejder i eget tempo, så det kan ikke siges, hvor længe man skal vente
- Findes der ikke nogen ibrugstagningstilladelse, men den kan udstedes af kommunen, skal der laves en rapport fra en arkitekt, som indeholder ejendommens karateristika, kvadrat meter, hvilket år det blev bygget, reference til om den overholder de byggeplanlægningsmæssige love og regler, og så skal det stemples ved Arkitekt Kollegiet. Dette medfører udgifter til arkitekt, stempel, kommunen, og det kan ikke siges, hvor lang tid kommunen er om at behandle en sådan sag
- Findes der ikke nogen ibrugstagningstilladelse, og ved man på forhånd, at det heller aldrig vil kunne skaffes, tillader Dekretet også, at man ligger inde med et lignende dokument. Hvad der præcis menes med det, er ikke helt klart endnu, men det blev bla. foreslået, at man med et certifikat fra kommunen, hvor det fremgår, at boligen har vand, el, kloak, etc., altså alle nødvendige elementer for at være bebolig, kan accepteres som brugstilladelse.
Det sidste punkt er dog blot noget Turismo mener vil kunne bruges, det er dog bedst at analysere hver enkelt sag individuelt, og på vegne af netop den bolig i den situation undersøge, hvordan man så kan opfylde Dekretet. Dette samme gælder overfor kommunen, at et sådant certifikat accepteres fra Turismo betyder ikke, at kommunen kan/vil udstede et sådan dokument, hvorfor det også skal undersøges i hver enkelt sag.
Det blev også afklaret, at denne licens ikke skal vedlægges ansvarerklæringen, man skal blot have den i boligen, så den kan fremvises, hvis det bliver krævet.
Som regel er en ibrugstagningstilladelse udstedt til hele byggeriet, en eller flere blokke i en urbanisation, e.l., og som man læser Dekretet kan det forståes, at der kræves en specifik til hver enkelt lejlighed. De bekræftede dog, at en generel licens til blokken f.eks. også godtages.
Aircondition
Dekretet kræver, at alle rummene kan nedkøles. Det behøver dog ikke nødvendigvis være med en aircondition, tolkede panelet ved foredraget, de gjorde dog også klart, at indtil Dekretet træder i kraft og der bliver tolket omkring det, er deres vurdering og fortolkning ikke endelig, hvorfor man bør være opmærksom på fremtidige fortolkninger og retningslinier.
Ansvarserklæring
Da Dekretet først træder i kraft den 11. maj 2016, vil der ikke blive behandlet nogle ansvarserklæringer før den dag. Det tillades at indlevere dem, men de bliver ikke behandlet hurtigere af den grund.
Når Turismo modtager ansvarserklæringen vil de sende den til Turistregistret, som så registrerer boligen og fremsender registreringsnummeret. Dette sendes til boligens/ejerens adresse.
I forbindelse med hvem der underskriver denne og dermed gør sig ansvarlig, skal man skelne to forskellige koncepter:
- Administrator:denne person kan f.eks. være den, der åbner for de indlogerende, giver dem oplysninger, udleverer kontrakt til underskrift, er til rådighed pr. telefon, hvis det skulle være nødvendigt.
- Driftleder: dette er personen, der tilbyder lejligheden, modtager betalingen, og som generelt er den ansvarlige for, at alle krav i Dekretet opfyldes.
- Det formodes at dette vil være ejeren af boligen, og det vil dermed også være denne, der skal underskrive og præsentere erklæringen. Hvis en anden skal gøre alt i forbindelse med udlejningen, bør man udfærdige en kontrakt, hvor alt – incl. fakturering – overdrages til en anden, hvorefter denne skal underskrive og indlevere erklæringen, og dermed også holdes ansvarlig for opfyldelse af Dekretet.
Det er klart, at hvis man ikke bor i Spanien, kan man ikke sørge for det hele selv, da der netop skal være en person til stede, der kan tage imod gæsterne, udlevere nøglerne, sørge for rengøring mellem udlejninger, stå til rådighed, etc.
Man kan dog godt kombinere de to, som man ser det mest hensigtsmæssigt. Som et eksempel kan nævnes, at ejeren sørger for at bringe lejligheden i orden, annoncerer lejligheden via udvalgte hjemmesider, laver kontrakten med lejerne (og sender den til administratoren), laver kvittering/faktura for betalinger, o.l. Man kan så lave en aftale med en administrator (mægler, ven/bekendt, turistbureau, etc.) som er tilgængelig på telefon, udleverer nøgler, indsamler de påkrævede oplysninger, informerer politiet, etc.
Dette er som sagt kun et eksempel, man kan organiserer det, som man selv foretrækker det, og som man kan aftale med administratoren.
Man kan dog ikke kombinere ansvar på erklæringen, kun én person kan underskrive og være den ansvarlige overfor myndigheder, og i det nævnte eksempel ovenfor, vil det være ejeren, der er den ansvarlige.
Ejerforeningen
For at få boligen klar til opfyldelse af kravene, kan det måske kræves, at der skal installeres aircondition eller lign., som evt, kan kræve tilladelse fra ejerforeningen.
Dette er endnu en instans, der er uafhængig af Junta de Andalucía. Man skal derfor tjekke med sin ejerforening, om der i deres vedtægter kan være noget, der kan være en hindring.
Hvis ejerforeningen skulle umuliggøre et aspekt, som betyder, at man ikke kan opfylde Dekretet, kan man ikke udleje på denne vis, og man må afklare situationen med ejerforeningen, inden man udlejer boligen.
Inspektioner
Da der gives et år til at få lejligheden i stand til udlejning, skal man ikke forvente inspektioner, så snart Dekretet træder i kraft, blev der sagt på foredraget, da der ligeledes var bekymring omkring øjeblikkelig inspektion.
Det blev dog heller ikke sagt, hvornår det forventes, at der vil blive ført kontrol med opfyldelse af Dekretet, så vi kan heller ikke udtale os. Vi kan blot anbefale, at man sørger for indlevering af ansvarserklæringen, så snart man påtænker at begynde at udleje, og at man påbegynder klargøring af boligen så snart man kan, så man ikke kommer til at overtræde nogle frister.
Der blev også givet udtryk for, at man vil blive kontaktet telefonisk inden en inspektion, og hvis boligen er udlejet netop, når de vil have adgang, vil de tage hensyn til at forstyrre gæsterne så lidt som muligt.
Udover bøderne for ulovlig udlejning, anses det for en alvorlig forseelse ikke at samarbejde med teknikeren, der skal foretage inspektionen, hvilket også kan betyde en bøde, hvorfor vi anbefaler, at man samarbejder, hvis man bliver kontaktet.
***
Vi kan forestille os, at mange af vores klienter har endnu flere spørgsmål, end dem vi giver svar på i disse to artikler. Fremfor at skulle svare hver enkelt på de samme spørgsmål, vil vi derimod tilbyde, at man i løbet af de næste to uger kan stille sine spørgsmål via vores kontaktformular på hjemmesiden, ved at skrive ” ferieudlejning” i emnefeltet.
Vi vil så indsamle svar på det hele, og udfra de mange spørgsmål vil vi skrive endnu en forklarende artikel. Ingen navnes nævnes i artiklen, vi bruger blot spørgsmålene til at forstå, hvad I endnu synes, I mangler svar på, og på den måde kan alle nyde godt af andres spørgsmål.