OFFENTLIG EJENDOMSVURDERING OG MINDSTEVÆRDIEN

Hvis man har købt en ejendom i Spanien, har man måske også været ude for, at man har måtte betale skat for den, i henhold til en højere pris, end hvad man egentlig købte den for. Jeg kan forstille mig, hvilken overraskelse det har måtte være, og at mange nok sidder tilbage og tænker, at spanierne er tossede.

Dette sker, fordi Skattevæsnet sætter en mindsteværdi for ejendomme, som er den værdi, de bestemmer, der skal betales skatter af, uanset markedsprisen.

Mindsteværdien findes ved at gange den offentlige vurdering (valor castastral), med en koefficient, som kan ligge mellem 1 og 4. Hver kommune har deres koefficient, som hvert år i januar måned offentliggøres fra den regionale regering (Junta de Andalucía).

Den offentlige vurdering kan ses på ejendommensskatten og den kan, modsat koefficienten, være den samme flere år i træk. De bør revideres, når der sker byplanlægningsændringer, som f.eks. en ny byplan, når der er ændringer i markedspriserne, eller hvis der er gået 5-10 år siden sidste revidering. Det er dog statens administration, der skal påbegynde revideringen, det bliver ikke gjort efter ønske af enkelte personer.

Den offentlige vurdering er sammensat af værdien på grunden og bygningen, hvorfor den vil variere alt efter kommune og ejendom.

Med denne formel, og eftersom markedsværdien er faldet markant, kommer vi ud for situationer, hvor vi vores klienter er nødt til at betale mere i skat, end hvad man i teorien skal i henhold til købsprisen.

Vi undersøger altid mindsteværdien, hvis vi kan det, og hvis den er højere end købsprisen, anbefaler vi vores klienter, at de afregner skatten i henhold til denne værdi, så de undgår at betale renter og strafrenter (tillægsgebyr), som Skattevæsnet ligger oveni, når de sender opkrævning af ekstraskatten.

Sådan som markedet har udviklet sig, burde vurderingerne eller koefficienten blive revideret i mange kommuner, så de bedre tilpasser sig markedsværdien. Efter vores erfaring sker det tit i Mijas kommune, at mindsteværdien er højere end markedsværdien.